במהלך העשור האחרון אנחנו שומעים יותר ויותר את השמות "תמ"א 38" ו"פינוי בינוי". עבור מי שעדיין אינו בקיא בפרטים, מדובר בתכנית מתאר ארצית אותה ניתן ליישם באינספור בנייני מגורים ברחבי הארץ, כאשר מה שהופך תכנית זו לאטרקטיבית ומדוברת כל כך הוא האופן בו היא בנויה ומיושמת – מדובר בתכנית בה כולם מרוויחים בגדול, כולל כמובן היזמים או המשקיעים המוציאים אותה לפועל.

במאמר הבא נתאר בקצרה מהי תמ"א 38 ומה כוללת תכנית זו, ונשים דגש על זווית הראייה העסקית/יזמית – כיצד ניתן ליזום פרויקט תמ"א 38, מה כדאי לדעת ולעשות וכיצד מומלץ לעשות זאת.

התכנית לחיזוק ומיגון מבנים שמיטבה עם כל הצדדים

תכנית המתאר הארצית המדובר מיועדת לחיזוק ומיגון מבני מגורים ישנים יחסית, מפני סכנה של רעידת אדמה. במסגרת התכנית הקבלן המבצע משפץ את בניין המגורים באופן מקיף ומחזק אותו כך שיעמוד בפני רעידות אדמה שעלולות להתרחש ללא כל התרעה.

מדוע הפכה תכנית מתאר אשר עוסקת בחיזוק ומיגון מפני רעידות אדמה ללהיט גדול כל כך בעולם הנדל"ן הישראלי בו מתעניינים יזמים, משקיעים, קבלנים, דיירים, בעלי דירות ועיריות כאחד?

התשובה לכך נעוצה באופן בו תכנית זו בנויה ומיושמת בארץ – במקום שהפרויקט יכלול מיגון וחיזוק בלבד, במסגרתו מוענקת ליזם או לקבלן המבצע הזכות להגביה את בניין המגורים ולבנות קומה או שתיים נוספות, ובהן דירות מגורים חדשות. הדירות החדשות שייכות ליזם/קבלן, בתמורה הוא מבצע את השיפוץ הכללי על חשבונו ובנוסף גם מפצה את הדיירים ובעלי הדירות על זמן השיפוץ בו נפגמת במידת מה איכות החיים בבניין.

כך כולם מרוויחים – הקבלנים והיזמים מבצעים עסקה משתלמת ביותר ומקבלים דירות חדשות אותן הם יכולים למכור או להשכיר, דיירי הבניין זוכים בשיפוץ מקיף וכולל ללא תשלום (פעמים רבות כולל השיפוץ גם הרחבה של הדירות, הוספת מעלית לבניין וכו') ובפיצוי כספי, בעלי הדירות זוכים לעלייה בערך הנכסים שלהם והעירייה זוכה לבניינים משופצים, יפים וחזקים יותר בשטחה ללא כל השקעה כספית מצדה. פרויקט פינוי – בינוי הוא למעשה תכנית דומה, אך במקרה זה הבניין מפונה זמנית, נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש.

כאמור – כולם מרוויחים…

תמ"א 38 מזווית ראייה עסקית

כפי שניתן להבין, פרויקט תמ"א 38 מהווה עסקה משתלמת לכל הצדדים המעורבים בה, גם ובמיוחד עבור היזם המוציא אותה לפועל. אותו יזם מתווך בין הגורמים השונים ומקבל גמול מסוים, בהתאם לעסקאות שסגר עם הקבלנים המבצעים, בעלי הדירות וכו'.

מה כוללת הוצאה לפועל של פרויקט תמ"א 38? ובכן, מדובר בפרויקט לא פשוט המצריך לא מעט בירוקרטיה ותיווך בין צדדים רבים ושונים. לכן נלמד נושא מסוים זה במסגרת קורס תמ"א 38 ייעודי (כמו גם במסגרת קורס נדל"ן כללי יותר), עליו נפרט בהמשך.

הצעד הראשון בדרך להוצאה לפועל של פרויקט מסוג זה הוא כמובן לברר האם הבניין המסוים בו אתם מתמקדים עומד בדרישות ובתנאים של תכנית המתאר הארצית. תכנית זו מוגדרת עבור מבנים מסוימים בעלי מאפיינים מסוימים (דוגמת שנת בנייה וכו') ובאזורים מסוימים. לאחר שמוודאים כי אותו בניין עומד בתנאים והינו בעל פוטנציאל לעבור פרויקט תמא 38, ניתן להתחיל בתהליכים הבירוקראטיים.

מצד אחד, על היזם לשכנע את דיירי הבניין ובעלי הדירות ולהחתים אותם על הצהרות שונות כך שמבחינה חוקית הם יהיו חלק מהתהליך. (יש לזכור כי פרויקט זה משפיע על חייהם של דיירי הבניין ועל שווי נכסיהם של בעלי הדירות, ולכן מדובר בגורמים שחייבים להיות חלק מהתהליך). מצד שני, על היזם להכין את כל המסמכים הנדרשים ולהגישם לעירייה המקומית, וללוות את התהליך עד לקבלת כל האישורים הנדרשים.

בנוסף, על היזם לתווך בין כל הגורמים השונים המעורבים בפרויקט – גורמים רלבנטיים בעירייה, הקבלנים המבצעים את העבודות בפועל, דיירי הבניין, בעלי הדירות בבניין, בעלי מקצוע דוגמת עורכי דין אשר מלווים את התהליך מבחינה מקצועית וכד'.

מנקודת המבט של היזם/משקיע, חשוב להבין כי ישנן בדיקות מסוימות אותן יש לבצע מראש, לפני שבכלל מתחילים בתהליך. דוגמה אחת לבדיקה כזו כבר הזכרנו – האם אותו בניין מגורים בכלל עומד בתנאים הדרושים על מנת לקבל אישור לפרויקט תמא 38. בדיקות רלבנטיות נוספות הן למשל פרויקטים דומים אחרים אשר אושרו או נדחו באותו אזור ויכולים להעיד על מדיניות העירייה הנוכחית ועל הסיכויים לקבל את כל האישורים הדרושים, בדיקות מול כל בעל דירה בבניין הכוללות הסבר מפורט בנוגע למה שצפוי לקרות בבניין בזמן הפרויקט ולאחריו וקבלת הסכמה מפורשת וכו'.

קורס תמא 38 ופינוי בינוי – ללמוד בצורה מקצועית כיצד להוציא את הפרויקט לפועל

כפי שאנו יכולים כבר להבין, הוצאה לפועל של פרויקט תמ"א 38 אינה עניין פשוט או טריוויאלי. עם זאת, מדובר בפרויקטים רווחיים בעלי פוטנציאל עצום.

עבור יזמים ומשקיעים שונים המעוניינים להוציא לפועל פרויקט מסוג זה מומלץ לעבור קורס ייעודי בנושא. ניתן למצוא כיום הן קורס נדלן כללי הכולל התייחסות גם לנושא זה, והן קורס תמ"א 38 ופינוי בינוי ייעודי אשר מתמקד אך ורק בפרויקטים אלו. במסגרת קורס מקצועי מעבירים מומחי נדלן בעלי ניסיון רב בתמ"א 38 את כל הידע המקצועי הדרוש על מנת להוציא פרויקט מסוג זה לפועל, כולל בדיקות כדאיות מדוקדקות אותן ניתן לבצע לפני שיוצאים לדרך, בניית תכנית עבודה מסודרת תוך התייחסות לכל הפרטים הקטנים והחשובים ועוד.