אינספור יזמים ומשקיעים ישראלים מפנים מבטם בשנים האחרונות אל עבר שווקי נדל"ן בחו"ל, וספציפית אל עבר השוק האמריקאי. זו כמובן אינה תופעה חדשה – ישראלים פועלים בשווקי נדל"ן שונים בחו"ל ובארצות הברית מזה שנים רבות, אך לאחרונה נראה כי פעילות זו נפתחה בפני קהל רחב יותר, במקביל לתהליכי הגלובליזציה הגוברים ולהתפתחויות המשמעותיות בתחומים כמו תקשורת, כמו גם הוזלה משמעותית בעלויות התחבורה הבין יבשתית. כך, מוצאים עצמם כיום ישראלים רבים אשר אינם מחזיקים בניסיון ממשי רב בפעילות בעולם הנדל"ן, כאשר הם מעוניינים לפעול כבר מההתחלה בשוק הנדל"ן העולמי, כאשר השוק האמריקאי מהווה כאמור את מוקד המשיכה העיקרי.

על מנת לפעול בצורה מושכלת ומוצלחת בשוק הנדל"ן האמריקאי, יש לבנות צוות אפקטיבי אשר יורכב ממספר גורמים שונים וספציפיים ביותר. מיהם אותם גורמים, מדוע בכלל קיים צורך בבניית "צוות" שכזה ומהי הדרך הנכונה והמומלצת לארגן לעצמכם צוות מסוג שכזה על מנת שיתמוך ביזמות הנדל"ן שלכם מעבר לים?

 

אנשי המקצוע והחברות שימלאו תפקידי מפתח טכניים ביזמות הנדל"ן שלכם בארה"ב

בכל עסקת נדל"ן אותה מעוניינים להוציא אל הפועל ישנם כמה וכמה גורמים מקצועיים וטכניים שונים עימם יש לשתף פעולה. בחלק מן המקרים מדובר בגורמים עימם אנו ממש מחויבים לעבוד על פי חוק ואין כל דרך אחרת מלבד עבודה משותפת עימם, ובמקרים מסוימים מדובר בגורמים אשר יקלו עליכם מאוד את העבודה ויעלו משמעותית את סיכויי העסקה לצאת אל הפועל ולהצליח, גם אם מדובר בשירות אותו אינכם מחויבים "רשמית" לשכור מחברה אחרת.

כל זה נכון עבור עסקאות נדל"ן באשר הן, גם כאשר מדובר בשוק המקומי שלנו כאן בישראל. כאשר מדובר בניסיון לפעול בשוק נדל"ן זר, וספציפית בשוק האמריקאי, הצורך בעבודה עם גורמים חיצוניים אמינים, מקצועיים ומנוסים הופך אקוטי שבעתיים, שכן במקרים ומצבים רבים הפעילות שלכם כולה תהיה תלויה בקשרים שתיצרו עם אותם גורמים. עליכם יהיה לסמוך ולהסתמך עליהם במגוון מצבים, כך שיש לבחור גורמים אלו בקפידה ולפתח עימם קשרי עבודה עמוקים וארוכי טווח.

אם כן, מיהם אותם גורמים מקצועיים עימם נהיה חייבים לעבוד במשותף על מנת להבטיח את סיכויי ההצלחה המרביים עבור עסקת נדל"ן נתונה?

בתור התחלה, עוד בטרם רכישת הנכס נרצה לעבוד בצורה צמודה עם גורמים מקצועיים הרלבנטיים לאיתור ורכישת נכסים, דוגמת מתווכים מקומיים. אלו יוכלו למצוא עבורנו את הנכסים האטרקטיביים ביותר, לנהל בשמנו משא ומתן חלקי או מלא ולסייע לנו באלף ואחת נקודות שונות הנוגעות לחיפוש, מציאת ורכישת נכס במדינה בה איננו מתגוררים או נמצאים כל הזמן.

בנוסף לכך, ישנם אנשי מקצוע מסוימים אותם תהיו מחויבים לשכור על פי חוק, דוגמת רואה חשבון ובמקרים רבים גם עורכי דין. אין כאן כל חידוש שכן גם יזם או משקיע המוציא לפועל עסקת נדל"ן בישראל מחויב לעבוד עם גורמים רשמיים אלו. כאשר פועלים בשוק האמריקאי מומלץ כמובן לעבוד עם רואה חשבון (או חברה המספקת שירותי ראיית חשבון) אמריקאיים, או לכל הפחות כאלו המתמחים בשוק האמריקאי.

בנוסף לבעלי תפקידים רשמיים ו"בסיסיים" מעין אלו, מרבית נכסי הנדל"ן בארצות הברית (לפחות נכסי מגורים) מנוהלים באמצעות חברות ניהול, אשר דואגות לכלל האספקטים השונים הנוגעים לניהולו השותף של הנכס, החל ממציאת שוכרים והתנהלות מולם הכוללת גבייה, טיפול בבעיות שוטפות ועוד, ועד לתחזוקה שוטפת ועבודה מול גורמים מקומיים שונים באופן שוטף. בחלק מן המקרים מחויב מי שרוכש דירה להשקעה בארצות הברית לעבוד עם חברת ניהול אשר תטפל עבורו בנכס, ובחלק מן המקרים יכול בעל הדירה החדש לעשות את מרבית העבודה הזו בעצמו, אך לא כאשר מדובר במשקיע/יזם ישראלי ובנכס הממוקם בצד השני של העולם. במידה ואינכם מתגוררים בקרבת אותו נכס, תהיו חייבים לשכור חברת ניהול מקצועית עבור הניהול השוטף של הנכס.

גם אנשי מקצוע וחברות שיפוצים למיניהן מהווים גורמים מקצועיים עימם יש ליצור קשרי עבודה שוטפים – במקרים רבים נרצה לבצע שיפוץ של הנכס בטרם העמדתו למכירה או להשכרה, ובכל מקרה בכל נכס בו משתמשים ומתגוררים מתעורר מפעם לפעם הצורך בתיקון זה או אחר, החלפה של מכשירים או חלקים מסוימים מהתשתית של הבית (דוגמת מכשירי חשמל, צנרת, שטיחים מקיר לקיר וכד') או כל פעול תחזוקה שוטפת אחרת החורגת מתחום אחריותה של חברת הניהול. במקרה זה, נרצה בהחלט שחלק מהצוות עימו אנו עובדים יכלול גם חברת שיפוצים ו/או אנשי מקצוע ספציפיים.

 

גורמים חיצוניים רלבנטיים נוספים אותם נרצה לצרף לצוות שאנחנו בונים לקראת פעילותנו ביזמות נדל"ן בארצות הברית כוללים, למשל, מה שנקרא – חברות title. אלו הן חברות מקומיות אשר מתמחות בביצוע התחקיר המקדים בנדרש על מנת להבטיח כי נכס מסוים אותו אנו שוקלים לרכוש הוא "לגיטימי". כלומר, כי נכס זה אינו משועבד בגין חוב של אחד מבעליו הקודמים, למשל. בדומה לבדיקה אותה אנו מבצעים בדואר בטרם רכישת רכב משומש כאן בארץ (בדיקת שעבודים קודמים), גם ובמיוחד במקרה של רכישת נכסי נדל"ן בארצות הברית נרצה להבטיח כי נכס מסוים אותו אנו רוכשים הוא אכן לגיטימי מבחינה חוקית וכי אין עימו כל בעיה אשר עלולה לצוץ מאוחר יותר ולגרום לנו להרבה מאוד צרות וכאב ראש.

גם בצד הפיננסי ישנם גורמים מסוימים עימם נרצה לבנות ולבסס קשרי עבודה שוטפים ואיתנים. לדוגמה, חברות מימון מקומיות אשר אולי יוכלו לסייע לנו במימון זול ואטרקטיבי יחסית, בנקים מקומיים באמצעותם נתנהל בכל הנוגע להעברות הכספים, נטילת הלוואות לצורך רכישת נכסים ועוד.

 

כיצד לבנות צוות מסוג זה?

זו הייתה רשימה חלקית בלבד של הגורמים המקצועיים ואנשי המקצוע עימם שווה ליצור קשרי עבודה מקדימים, מעין "צוות" מגובש עימו נעבוד בבואנו להוציא אל הפועל יוזמות ועסקאות נדל"ן בארצות הברית. גורמים פוטנציאליים נוספים עשויים להיות רלבנטיים בעסקאות מסוגים שונים, בפעילויות באזורים ובמדינות שונות בתוך ארצות הברית (בהתאם לחוקים ותקנות מקומיים, למשל).

בכל מקרה, על מנת להבין מהי הדרך המומלצת והטובה ביותר לבנות צוות איכותי שכזה, מיהם הגורמים הרלבנטיים ביותר והאם קיים צורך ביצירת קשרים עם גורמים נוספים בהתאם לסוג הפעילות הספציפית בו מעוניינים, היא להתייעץ עם אנשי המקצוע הישראליים המתמחים בהכשרת יזמים ומשקיעים לפעולה בשוק הנדל"ן האמריקאי. אלו יוכלו מצד אחד להתייחס ספציפית לסוג העסקאות בהם אתם מתעניינים (ובהתאמה של הצוות הנדרש לסוג עסקאות אלו), ומצד שני גם להפנות אתכם ולסייע לכם להתחיל וליצור קשרי עבודה מקצועיים אלו. בהקשר זה חשוב להבין את החשיבות העצומה של ניסיון בתחום זה – רק מי שכבר פעל לא פעם בתחום יזמות הנדל"ן בשוק האמריקאי יכול להבטיח כי אנשי מקצוע וחברות מסוימות הן אכן מתאימות, מקצועיות ואמינות, כמו גם לדעת להצביע עם הגורמים הרלבנטיים באמת, לעומת אלו אשר תוכלו להסתדר גם בלעדיהם.

בכל מקרה, חשוב להעריך את חשיבותו של צוות תומך שכזה, חשיבות קריטית והכרחית במובנים רבים. ללא צוות שכזה, הסיכוי שתצליחו לפעול בשוק האמריקאי הוא נמוך, ובטח שלא להצליח בו בגדול.